Несмотря на небольшое снижение темпов роста, во втором полугодии 2023-го выручка достигла рекордных объемов в 155 млрд рублей — прежде всего за счет роста степени готовности объектов по текущим проектам, а также расширения земельного банка в прошлые периоды. 

• Напомним, что выручка в отрасли девелопмента признается не сразу в момент продажи жилой площади, а со временем, по мере реализации строительства объекта недвижимости. 

Приобретение московского застройщика ГК МИЦ также обеспечило рост выручки в размере 5,7 млрд рублей в 2023 году.

Рентабельность также на рекордных уровнях

Рекордный объем выручки обеспечил крайне высокий показатель рентабельности по EBITDA в размере 29,4% за счет более умеренных темпов роста себестоимости продаж недвижимости (на 32,4% г/г), а также эффекта операционного рычага*. 

* Данный эффект выражается в более медленном увеличении затрат при росте выручки ввиду наличия полуфиксированных расходов, которые медленнее масштабируются при росте бизнеса

Во второй половине 2023-го маржинальность Самолета по чистой прибыли также достигла рекордных значений в размере 11%, однако рост чистой прибыли частично сдерживался значительным увеличением процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки, а также из-за увеличения долговой нагрузки компании.

Рост долговой нагрузки

Активная фаза расширения земельного банка Самолета также вынуждает компанию повышать долговую нагрузку. По состоянию на конец 2023 года сумма чистого долга девелопера с учетом проектного финансирования и денежных средств на счетах эскроу составила 200 млрд рублей, что, по нашим оценкам, соответствует показателю чистый долг/скорр. EBITDA 2,6x. Это выше среднего показателя по публичным девелоперам. 

Рост долговой нагрузки прежде всего обусловлен покупкой крупного московского застройщика ГК МИЦ, который повысил объем заемных средств Самолета в совокупности на 150 млрд рублей. Кроме того, компания постепенно отходит от asset-light модели бизнеса, что подразумевает самостоятельную покупку земли с использованием бридж-кредита вместо создания партнерств с владельцами земельных участков.

Менеджмент Самолета ожидает роста чистого долга до 222 млрд рублей на конец 2024 года, а в 2025-м видит возможность для снижения долговой нагрузки до 181 млрд рублей. По нашим оценкам, это соответствует коэффициентам чистый долг/EBITDA в размере 2,3х и 1,7х соответственно.

Операционные результаты

Продажи в первом квартале ожидаемо снизились после рекордного четвертого квартала 2023 года, однако все еще сохраняют высокие темпы роста на уровне средних значений за весь 2023 год. При этом средняя цена реализации одного квадратного метра даже ускорила темпы роста до 22% г/г по сравнению с 14% в четвертом квартале 2023-го. 

Менеджмент Самолета отмечает восходящую динамику продаж за первый квартал, а также снижение доли ипотеки до 70% в структуре реализации недвижимости по сравнению с 87% за аналогичный период прошлого года.

Несмотря на осторожный взгляд на рынок недвижимости, о котором мы подробно писали в нашей стратегии, мы ожидаем ускорения темпов роста объема новых продаж ГК Самолет во втором квартале 2024 года. Это обусловлено потенциальным ростом спроса со стороны населения в результате опасений по отмене широкой программы льготной ипотеки под 8% с начала июля. В то же время мы ожидаем замедления роста цен на рынке первичной недвижимости в пределах инфляции во второй половине 2024-го на фоне отмены базовой программы льготной ипотеки, которое будет сдерживаться высоким уровнем распроданности жилья со сдачей в этом и следующем годах, а также ожидаемым постепенным снижением ключевой ставки.

Что с дивидендами

В соответствии с дивидендной политикой компании при текущем уровне долговой нагрузки по показателю чистый долг/скорр. EBITDA 2,6х по итогам 2023 года на дивиденды должно быть направлено не менее 5 млрд рублей, что соответствует 81 рублю на одну акцию (2,2% дивидендной доходности к текущей цене). 

Однако мы ожидаем, что в связи с ростом долговой нагрузки девелопер не будет распределять прибыль за 2023 год между акционерами. Напомним, что компания в последний раз платила дивиденды в размере 41 рубль на акцию по итогам первого полугодия 2022-го в сентябре того же года. 

• более 50 долгосрочных идей на российском рынке акций и облигаций, а также в сегменте альтернативных инвестиций
• более чем в 10 отраслях экономики России
• аналитика от профессиональной команды Тинькофф Инвестиций